주택임대의 수익률과 주의할 점
3억5천만 원에 24평 아파트를 대출 5천만 원을 받아 매수한 후 월세 보증금 5천만 원에 월세 80만 원을 받는다면 주택임대수익률은 어느 정도일까? 실투자액은 3억5천만 원에서 대출금과 보증금 도합 1억 원을 제외한 2억5천만 원이고, 2억5천만 원 투자해서 1년 동안 960만 원을 벌 수 있으니, 대략적인 연 세전 수익률은 3.84% (=960만 원/2억5천만 원)인 셈이다. 현행 예금금리보다 2배 이상 수익률을 거둘 수 있어서 여유 자금이 있는 사람에겐 귀가 솔깃한 제안이다. 그런데, 임대할 때 발생하는 이자 비용과 제반 비용 등 모든 비용을 고려해서 수익률을 다시 계산해 보면 어떻게 될까? 사례에서 담보대출의 이자율이 3%라면 1년 임대료 월세 수입 960만 원에서 이자 비용 150만 원을 공제해야 하고, 취득 시점에 취득세, 중개 수수료, 보유 중 발생할 재산세 등도 고려해야 한다. 자! 세금과 중개수수료 등 비용을 대략적으로 환산해서 임대수익률을 계산해 보자! (취득세는 취득 시점에 1회 발생하고, 재산세는 1년마다 발생하고 중개수수료는 세입자가 변경될 때 발생함. 단순화를 위해 환산 계산함), 이런 비용을 1년에 200만 원이라면, 월세수익금 960만 원에서 이자비용 150만 원 과 제반 비용 200만 원을 공제하면 순수익은 610만 원이 된다. 실투자 금액 2억5천만 원 대비 순수익은 610만 원으로 실제 연 임대수익률은 2.44%가 되는 셈이다. 이렇게 촘촘히 계산해도 은행 금리보다 낫기 때문에 주택 임대는 재테크 측면에서 괜찮은 대안이 될 수 있는 셈이다. 하지만 주택 임대에는 추가로 주의해야 할 사항이 있다. 먼저, 주택은 예금과는 달리 환금성이 매우 떨어지고, 임대가 100% 된다는 보장이 없다는 점이다. 주택 임대 시 보증금이나 대출금을 끼고 임대를 주는 것이 일반적인데, 이렇게 빚을 많이 끼고 임대할수록 실투자 금액이 적어져서 임대수익률이 높아지는 현상이 발생한다. 이를 레버리지 효과라고 하는데, 공실이 발생하지 않고, 예상한 대로 임대료를 받을 수만 있다면 초저금리 상황에서는 빚을 많이 낄수록 매력적인 수익률이 가능하지만, 만일 임대가 잘 되지 않아 공실이 발생한다면 수익은 발생하지 않는 상황에서 이자 비용과 세금을 고스란히 내야 하기 때문에 예상했던 임대수익률을 얻지 못할 가능성이 매우 높다. 부동산은 예금에 비해 환금성이 현저히 떨어지는 자산이기 때문에 제때 임차인을 구하지 못하면 한 달만 공실이 생겨도 연간 수익률이 예상했던 것보다 상당히 떨어질 위험이 존재한다는 사실을 꼭 알고 주택임대에 나서는 것이 필요하다는 것이다. 공실의 위험 부담을 줄이기 위해서는 임대가 잘 나가는 교통망이 좋고 유입인구가 많은 지역을 선택하는 것이 좋은데, 이런 지역 소재 부동산은 가격대가 높아 투자 부담도 커진다. 이와 함께 주택 임대를 생각하는 임대인이 반드시 고려해야 할 사항은 해당 주택 매도 시 받을 가격이다. 집 가격이 지속적으로 오르는 시대가 지났다 해도, 임대수익률 이외에 매도 시점에 얻을 양도차익은 필히 염두에 두고 임대 물건을 선정해야 한다.
주택임대시 내야 될 종합소득세절세포인트 점검
방금 전 주택임대 수익률을 계산할 때 종합소득세 부담은 크지 않은 것으로 가정했다. 소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 필연이지만, 주택 임대의 경우에는 세법을 잘 활용하면 절세 가능성이 상당히 높기 때문이다. 예를 들어 보자. 2주택자인 A 씨는 집 한 채를 월세 100만 원에 세를 주고 있는데 세금을 내야 할까? 이런 상황에 있는 분들이 꽤 많을 것이다. 여기서 꼭 알아두어야 할 포인트가 있다. 올해까지 연간 2천만 원 한도의 임대소득에 대한 종합소득세가 면세되고, 2017년 이후에도 세금부담을 최소로 줄여준다는 사실이다. 앞의 A 씨는 올해까지는 매월 100만 원 월세 소득에 대해서는 종합소득세 의무가 전혀 없다. 하지만, 연간 2천만 원이 초과되면 얘기는 달라진다. 월세로 받은 임대소득 전체가 종합과세 대상이 되어, A 씨는 다른 종합소득과 합산해서 세금을 내야 되는 것이다. 가령, A 씨가 연간 받는 월세 총액이 167만 원이 넘게 되면 면세에서 세금 과세로 바뀌는 셈이다.
만일 A 씨가 근로소득에 대해 26.4%(소득세+지방세)까지 세율을 내고 있었다면 연말 정산한 근로 소득에 주택 임대소득이 추가돼서, 임대 소득은 26.4% 세율부터 세금을 내야 되는 것이다. 가령, A 씨의 임대소득이 2천200만 원(월 183만 원 월세를 받는 경우)이었다면 2천만 원 기준점을 넘었기 때문에 소득세 신고의무가 생기고, 경비율 등을 공제한 이후 대략적으로 세금을 계산해보면 2천200만 원의 15% 정도인 330만 원 정도이다. 이렇게 되면 A 씨의 세금을 뺀 순임대 소득은 1,870만 원으로 줄어들게 된다. 월세 중 상당히 큰 돈이 세무서로 가는 셈이다. 그렇다면 A 씨가 월세를 좀 줄여서 160만 원씩만 받고, 월세 대신 보증금을 올려받으면 어떻게 될까? 월세 소득은 연간 1,920만 원이 되고. 2주택자의 전세 보증금은 임대료 계산에 합산되지 않으므로, 총임대 소득은 2천만 원 이내라서, 내야 할 세금이 전혀 없게 된다. 또한 세금 330만 원을 아껴서 순수익은 (보증금운용수익을 제외하고도) 50만 원(=1,920만 원-1,870만 원)이 더 늘어나게 되는 것이다. A 씨처럼 근로 소득이나 다른 종합소득이 많은 사람이라면, 즉 연간 임대 소득이 2천만 원이 넘는 분들은 월세를 줄여서 보증금을 늘리는 것이 궁극적인 임대 수익률을 올릴 수 있는 방법이다(재테크에서 세금이 그만큼 무서운 존재라는 점을 기억하시라). 2천만 원 이하 주택 임대 소득 비과세는 올해까지만 해당되지만, 2017년 내년에도 2천만 원 이하 임대 소득에 대해서는 또 다른 혜택인 분리과세 혜택이 주어진다. 즉, 필요 경비율을 60%까지 적용받을 수 있고, 15.4%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하기 때문에 내년에도 소득세 부담을 획기적으로 줄일 수 있다. 따라서 주택임대는 연간 2천만 원을 중심으로 설계하는 것이 중요하다. 또한, 2천만 원 기준점을 넘으면 세금만 많이 내는 것이 아니라 또 다른 부담인 건강보험료 부담도 늘어난다. 가령, 주택 소유자가 전업주부인 경우에는 자녀나 남편의 피부양자로 등재되어 건강보험료를 본인 명의로 납부를 하지 않았는데 주택임대 소득이 2천만 원이 넘게 되면 건강보험료를 추가적으로 내야 하고, 샐러리맨 근로 소득으로 건강보험료를 내던 사람들 역시 추가로 건강보험료를 내야 해서 실질적인 임대 수익률 하락이 발생할 수 있다는 것이다. 그렇다면 2천만 원을 넘는 월세소득을 갖고 있거나, 월세 아파트를 추가로 사서 임대할 사람들은 어떻게 절세하는 것이 좋을까? 가령, 역세권에 아파트가 2채 있으며, 각각 150만 원씩 월 300만 원 월세를 받고 있으면 1년간 월세가 2천만 원이 넘으니 세금과 건강보험료가 많이 나온다 (거의 1년에 한 달 월세에 해당하는 세금 등이 나올 수 있다). 이때 절세 팁으로는 배우자에게 한 채를 증여하거나 배우자에게 현금을 증여하여 배우자가 임대할 집을 매입하게 하는 것이다. 배우자에게는 10년간 6억 원까지 증여공제를 활용하여 증여세 부담 없이 증여가 가능하다. 증여를 통해 현재 300만 원인 임대 소득을 남편과 아내가 각각 150만 원씩 나누고, 주택임대 소득도연간 1,800만 원씩으로 나누어지면 올해까진 비과세되고 내년엔 분리과세 혜택을 받을 수 있어 절세가 가능해지는 것이다.
주택임대사업자 점검
재산이 아주 많아서, 여러 채의 주택을 장기간 세놓을 예정이라면 임대사업자 등록을 고려해 볼 수 있다. 이때는 임대 소득이 연간 2천만 원을 훌쩍 넘길 것이기에 임대주택사업자로 등록한 후 신규분양주택을 취득하면서 몇몇 조건을 충족한다면 취득세 감면 혜택은 물론, 재산세 및 종합부동산세, 양도 소득세의 절세를 도모할 수 있기 때문이다. 이러한 세금 혜택을 받으려면 시군구청과 세무서 2곳에 임대사업자 등록을 해야 한다. 그런데, 주택 임대사업자 등록은 자신의 임대목적, 자금의 운용 기간 등을 고려하여 자신에게 실질적인 혜택이 있는지를 분석해야 하기에 반드시 세무전문가와 상의하는 것이 좋다. 몇 가지 절차상 실수로 절세포인트를 상실할 수 있고, 괜히 임대사업자 등록을 해서 오히려 불리해지는 경우도 발생하기 때문이다. 가령, 눈앞의 세금 혜택만 보고 임대사업자 등록을 했다가 집을 팔아야 할 때 팔지 못해 투자 손실이 절세혜택보다 커지거나 (주택임대사업 등록의 약점 중 하나는 사업자 등록 후 4년간 주택을 매도하면 안 된다는 점이다. 또한, 준공공 임대주택은 8년 동안 매도하면 안 된다). 자신이 등록한 물건은 세제 혜택에서 제외되는 경우가 왕왕 있기 때문이다. 임대사업자 등록 시 자신의 상황과 임대물건의 수와 성격에 따라 세법조항은 상당히 까다롭게 적용된다. 따라서 반드시 세무전문가의 조언을 받을 것을 권장한다. 주택임대용으로 집을 구입할 때에는 실질적이고 꼼꼼한 임대 분석과 절세 항목을 체크하는 것이 중요하다. 특히 노후준비용으로, 대출이나 보증금을 활용해서 투자하는 경우라면 더더욱 기초부터 따져보고 신중하게 결정하길 바란다. 아는 길도 여러 차례 물어가야 할 길이 부동산 투자이기 때문이다.